O Gabinete de Portugal finalizou uma reforma abrangente do mercado de arrendamento que elimina a maior parte dos controlos de rendas e acelera os procedimentos de despejo, desencadeando um impasse feroz entre as associações de proprietários, que consideram as mudanças insuficientes, e os defensores dos inquilinos, que alertam para uma onda iminente de deslocações e de habitação inacessível.
Por que isso é importante
• Limites de aluguel levantados: Os novos arrendamentos não enfrentam mais o limite de aumento anual de 2% – os proprietários agora podem definir qualquer preço que negociarem.
• Despejos mais rápidos: A falta de dois pagamentos mensais (em vez de três) ou atrasos repetidos nos pagamentos podem agora desencadear o despejo legal.
• Contratos antigos em risco: As proteções de arrendamento anteriores a 1990 permanecem apenas para inquilinos com mais de 65 anos ou famílias que ganham menos de 64.400 euros anuais; outros enfrentam aumentos nos aluguéis após um período de carência de 5 anos.
O que o governo aprovou
No dia 9 de julho, o Conselho de Ministros de Portugal deu luz verde à estratégia habitacional “Construir Portugal”, um pacote legislativo que reescreve fundamentalmente o Regime de Arrendamento Urbano (RAU). Embora aprovadas pelo executivo, as reformas ainda requerem aprovação parlamentar e assinatura presidencial antes de entrarem em vigor.
A peça central é o abolição do controle de aluguel para novos contratosencerrando três anos antes um limite que limitava o aluguel aumenta para um coeficiente de 1,02 em relação à taxa do inquilino anterior. Os proprietários e os novos inquilinos podem agora negociar livremente os pagamentos mensais, sem limite máximo.
Para depósitos de segurança e pagamentos antecipadoso governo aumentou o limite de dois para três meses de aluguel adiantado e eliminou qualquer limite para o tamanho dos depósitos. Os proponentes argumentam que isso tranquilizará os proprietários relutantes em listar unidades vagas; os críticos contestam que os preços excluam inteiramente os locatários de renda média e baixa.
Cronogramas de despejo foram encurtados significativamente. Os proprietários agora podem iniciar a rescisão do contrato após dois meses de aluguel não pagoem vez de três. Uma nova cláusula de “atraso repetido” também permite o despejo se um inquilino se atrasar mais de oito dias em três ocasiões em 12 meses, ou quatro vezes em 18 meses – mesmo que todos os pagamentos sejam eventualmente feitos.
Finalmente, os proprietários ganham o direito de bloquear renovações automáticas de aluguel no final do primeiro ciclo contratual, desde que avisados com devida antecedência, uma mudança que reduz a segurança do arrendamento a longo prazo.
A questão do antigo arrendamento
O mercado de arrendamento de Portugal está há muito dividido entre contratos pós-1990, que operam em termos relativamente padronizados, e arrendamentos “congelados” anteriores a 1990alguns dos quais ainda cobram aos inquilinos apenas 30 euros por mês. Décadas de “vinculismo” (arrendamento vitalício com atualizações mínimas de aluguel) deixaram milhares de propriedades economicamente inviáveis para os proprietários, que abandonaram a manutenção e mantiveram as unidades fora do mercado.
A nova lei reativa uma mecanismo de transição calibrado pela idade do inquilino e renda familiar:
• Menores de 65 anos e rendimento inferior a 64.400€/ano: O contrato migra para a estrutura moderna de RAU, mas o aluguel existente fica protegido por cinco anos. Após essa janela, os proprietários podem aumentá-lo de acordo com as condições do mercado.
• Menores de 65 anos e ganho superior a 64.400€/ano: Transição imediata para o NRAU, com renda ajustável a um décimo quinto do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
• 65 anos ou mais (ou classificação de incapacidade ≥60%) e ganho inferior a 64.400€/ano: O antigo contrato permanece intacto – o arrendamento vitalício e o aluguel congelado continuam.
• 65 anos ou mais (ou classificação de incapacidade ≥60%) e ganho superior a 64.400€/ano: O contrato não transita, mas a renda poderá ser atualizada para 1/15 do VPT.
Segundo dados governamentais citados no dossiê legislativo, as rendas medianas subiram 68% desde 2020enquanto uma estimativa 250.000 propriedades residenciais ficar vago em todo o país.
Grupos de proprietários: “tímidos e enganadores”
O Associação de Proprietários de Lisboa (ALP) e o Confederação Portuguesa de Proprietários de Imóveis (CPP)que representa mais de 20 mil membros, emitiram declarações duramente críticas, chamando o pacote de “tímido, parcial e enganoso”.
A sua principal objecção centra-se no limite de rendimento de 64.400 euros. A ALP argumenta que classificar um agregado familiar que ganha pouco mais de 5.350 euros por mês como economicamente vulnerável – e, portanto, merecedor de proteção de renda às custas do proprietário – constitui “injustiça institucionalizada”. Muitos proprietários, observa a associação, ganham menos do que os seus inquilinos de longo prazo, mas suportam o custo dos aluguéis congelados e da manutenção diferida.
A ALP vê o congelamento de contratos antigos como o “bloqueio central” estrangulando a oferta de arrendamento em Portugal e descreve a reforma apenas como uma “atenuação” da anterior lei “Mais Habitação” e não como a liberalização total do mercado que procuravam. Ainda assim, as associações de proprietários acolheram favoravelmente a prazos de despejo reduzidoselogiando qualquer medida que acelere a recuperação de bens em casos de falta de pagamento.
Alarme sonoro dos defensores do sindicato e dos inquilinos
No extremo oposto, o Confederação Geral dos Trabalhadores Portugueses (CGTP)o Associação de Inquilinos de Lisboa (AIL)e o Associação de Inquilinos e Condomínios do Norte (AICNP) condenaram as reformas como uma “reversão dos direitos do inquilino” isso desencadeará um aumento nos despejos e na inflação dos aluguéis.
Em comunicado divulgado esta semana, o CGTP acusou o governo de entregar aos proprietários “poder de negociação total” e deixando os inquilinos numa posição de “maior fragilidade”. A central sindical argumentou que os trabalhadores já enfrentam uma “impossibilidade de suportar os custos da habitação” e alertou que a desregulamentação irá “agravar ainda mais a situação.”
O Bloco de Esquerda (Bloco de Esquerda) caracterizou o despejo de dois meses como “crueldade total” prevendo um “pandemia de despejos” quando os inquilinos atrasam apenas oito dias, várias vezes por ano. O partido e grupos aliados também criticaram a remoção do limite de depósito – anteriormente limitado a dois meses de renda – como uma barreira que impedirá o acesso de inquilinos mais jovens e de baixos rendimentos.
O CGTP também questionou a transparência do governo em torno proteções para inquilinos idosos, deficientes e economicamente vulneráveisobservando que tais salvaguardas desaparecem se o proprietário realizar obras de renovação ou se o contrato for posterior a 1990.
Fundo de Habitação de Emergência: Detalhes pouco claros
Juntamente com as alterações à lei do arrendamento, o Gabinete criou um Fundo de Emergência Habitacional (FEH)concebido para fornecer ajuda financeira direta e não reembolsável a famílias deslocadas por dificuldades económicas ou violência doméstica. O estado também cobrirá os pagamentos de rendas que vencem depois de um inquilino solicitar assistência jurídica em processos de despejo, protegendo os proprietários do não pagamento involuntário.
No entanto, o CGTP destacou que o governo não divulgou quanta ajuda o fundo fornecerá, por quanto tempoou qual padrão de acomodação isso garante. Sem esses detalhes, argumentam os defensores dos inquilinos, o fundo pode funcionar mais como uma cobertura política do que como uma verdadeira rede de segurança.
Incentivos fiscais para adoçar o negócio
Para incentivar os proprietários a listar propriedades, um decreto-lei separado (DL 97/2026) promulgado em Maio introduziu um conjunto de medidas fiscais:
• Taxa de IRS de 10% sobre os rendimentos de arrendamento para arrendamentos residenciais com rendas mensais até 2.300€, válidos até 31 de dezembro de 2029. Para os senhorios que exerçam a atividade de sociedades ou profissionais com contabilidade organizada, apenas 50% dos rendimentos de arrendamento são tributáveis nestas condições.
• Isenção de ganhos de capital para vendedores que reinvestem os rendimentos em imóveis para alugar, desde que o novo imóvel seja arrendado no prazo de seis meses e permaneça alugado por pelo menos 36 dos primeiros 60 meses.
• Limite máximo de dedução do IRS para inquilinos sobe para 900€ em 2026 e 1.000€ a partir de 2027.
• 6% de IVA na construção de residências primárias e reabilitação de edifícios destinados a arrendamento.
Contexto histórico: do congelamento ao fluxo
A legislação portuguesa em matéria de arrendamento oscila há décadas entre a protecção dos inquilinos e a liberalização do mercado. O regime de vinculismo em vigor antes de 1990 congelou efectivamente as rendas em valores nominais, desincentivou a manutenção e contribuiu para a decadência urbana em Lisboa e no Porto. O Reforma do NRAU de 2006 e o marco Revisão de 2012 (Lei 31/2012) procurou quebrar o ciclo de “contratos virtualmente eternos e aluguéis virtualmente congelados”, introduzindo atualizações limitadas de aluguéis e procedimentos de despejo simplificados.
De acordo com o Associação Nacional de Proprietáriosnos 15 meses seguintes à entrada em vigor da lei de 2012, as rendas médias atualizadas nos casos acompanhados atingiram 131 euros por mês em Lisboa e 116 euros no Porto – ainda muito abaixo das taxas de mercado, mas um salto significativo em relação ao intervalo de 30 a 50 euros comum em arrendamentos congelados.
O Pacote “Mais Habitação” introduzido em 2023 pelo governo anterior, reimpôs limites de aluguel e ampliou as proteções para inquilinos vulneráveis, mas foi criticado pelos proprietários como “oneroso” e acusado de manter a oferta fora do mercado.
O que isso significa para os residentes
Se a reforma for aprovada pelo Parlamento e obtiver aprovação presidencial, os inquilinos em Portugal enfrentarão:
• Aluguéis mais altos em novos arrendamentos: Com o limite de 2% abolido, espere preços de mercado em áreas competitivas como Lisboa, Porto e Algarve.
• Custos iniciais maiores: Três meses de renda mais um depósito ilimitado podem exigir entre 5.000 e 10.000 euros ou mais para garantir uma propriedade nos centros urbanos.
• Segurança de locação reduzida: As renovações automáticas tornam-se opcionais para os proprietários; faltar pagamentos por até uma semana em diversas ocasiões pode desencadear processos de despejo.
• Período de carência para contratos mais antigos: Se tiver um contrato de arrendamento anterior a 1990 e tiver menos de 65 anos e um rendimento familiar inferior a 64.400 euros, terá cinco anos de estabilidade de renda antes de potenciais aumentos.
Para os proprietários, as reformas prometem recurso legal mais rápido, rendimentos potenciais mais elevadose alívio fiscalembora as associações insistam que as mudanças ficam aquém de uma verdadeira redefinição do mercado.
Batalha Parlamentar à Frente
O CGTP apelou para o “revogação imediata” da lei de aluguel e despejo, citando violações da direito constitucional à moradia. Os partidos de esquerda, incluindo o Livre espera-se que o partido aumente a resistência parlamentar, enquadrando as reformas como favorecendo a especulação imobiliária em detrimento do bem-estar social.
O governo afirma que restaurar a confiança no mercado de arrendamento é essencial para desbloquear o estimado quarto de milhão de casas vagas e aliviar a grave escassez de habitação em Portugal. Se esse cálculo se revela correcto – ou se a desregulamentação acelera a deslocação e a desigualdade – dependerá da rapidez com que a nova oferta entra no mercado e se a Fundo de Emergência Habitacional pode realmente proteger as famílias mais vulneráveis.
Por enquanto, inquilinos, proprietários e grupos de defesa estão a preparar-se para uma luta legislativa que moldará o panorama habitacional de Portugal nos próximos anos.
