Novos contratos de aluguel custam 10% mais à medida que as reformas habitacionais entram em vigor
Inquilinos portugueses que assinaram novos contratos de arrendamento no segundo trimestre de 2026 enfrentaram rendas 10,2% superior ao ano anteriorsegundo dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatística (Instituto Nacional de Estatística). O preço médio dos novos contratos atingiu 10,17€ por metro quadradoacelerando face ao aumento anual de 9,1% registado nos primeiros três meses do ano.
Os números, publicados pela autoridade estatística, confirmam que os novos preços de arrendamento aumentaram em todas as regiões continentais e insulares. Para quem procura um apartamento de 75 metros quadrados na mediana nacional, isto significa cerca de 760€ por mês de aluguer – em comparação com cerca de 690€ para o mesmo espaço há um ano.
Onde os aluguéis aumentaram mais rapidamente
O Grande Lisboa sub-região registou a renda mediana mais elevada do país, em 15,24€ por metro quadrado. A Região Autónoma da Madeira seguiu-se com 12,78€/m², com o Península de Setúbal a 11,99€/m², o Algarve a 11,56€/m² e o Área Metropolitana do Porto a 10,83€/m².
Entre os municípios com mais de 100 mil habitantes, Guimarães registou o salto anual mais acentuado, de 20,7%. Lisboa manteve a renda mediana municipal mais elevada em 17,79€/m², embora o seu aumento anual de 5,1% tenha ficado abaixo da média nacional.
Os dados regionais de Setembro de 2026 mostram que as capitais de distrito sofreram pressões divergentes. Aveiro liderou aumentos anuais de preços de 22,1%seguido de Viana do Castelo com 17,5% e Bragança com 12,6%. Lisboa, que continua a ser a cidade mais cara para arrendar em Portugal, registou uma subida de 8,8%.
Certas regiões interiores e costeiras também registaram um crescimento pronunciado. O Alentejo Litoral registou um aumento anual de 21,6%seguido pela Terras de Trás-os-Montes com 17,6%, Madeira com 17,4%, Lezíria do Tejo com 17,0% e o Algarve com 15,2%.
O que explica o aumento
Os economistas apontam para escassez persistente de oferta à medida que os aluguéis sobem. A procura por habitações para arrendamento cresceu 36% no segundo trimestre em comparação com o ano anterior, com cada listagem a receber dezenas de consultas. Os elevados preços de compra continuam a empurrar potenciais compradores para o mercado de arrendamento, intensificando a concorrência.
A inflação e os custos de manutenção também contribuíram, apesar de as pressões globais sobre os preços terem diminuído. Materiais, serviços e seguros de propriedade são considerados nos cálculos dos proprietários.
Uma mudança na procura para áreas menos densamente povoadas impulsionou aumentos nos municípios do interior, à medida que os inquilinos procuram alternativas mais acessíveis aos grandes centros urbanos.
Como as novas regras afetam inquilinos e proprietários
O Parlamento aprovou um pacote de reforma habitacional em setembro de 2026, após a aprovação do Conselho de Ministros em julho. Para contratos existenteso coeficiente de atualização das rendas de 2026 foi fixado em 2,24% — os senhorios máximos podem aumentar. No entanto, os senhorios que não aplicaram atualizações em 2024 e 2025 poderão aplicá-las cumulativamente, podendo atingir aumentos superiores a 11% ao longo de três anos.
Para novos contratoso remoção de controles de aluguel é uma mudança significativa. A reforma elimina os limites anteriores para novos valores de arrendamento, permitindo a livre negociação entre as partes. A estratégia do governo “Construir Portugal” visa incentivar os proprietários a colocarem mais casas no mercado.
A legislação também acelera os procedimentos de despejo, reduzindo o período de atraso de aluguer necessário para iniciar o processo de três para dois meses. As autoridades argumentam que isto reforça a segurança jurídica para os proprietários e ajuda a mobilizar propriedades vagas. A medida continua controversa — Luis Mendes da Associação de Inquilinos de Lisboa (Associação dos Inquilinos Lisbonenses) observou que os despejos por falta de pagamento representam uma parte residual dos cerca de um milhão de contratos existentes.
Medidas de apoio e incentivos fiscais
O governo introduziu adoçantes juntamente com a liberalização. Os inquilinos agora podem deduzir até 900€ anuais do seu Receita Federal declaração de rendas pagas, passando para 1.000€ em 2027. Um novo Fundo de Emergência Habitacional (Fundo de Emergência Habitacional) apoiará famílias vulneráveis.
Senhorios que aderem ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (Regime Simplificado de Arrendamento Acessível) beneficiam de isenção de imposto sobre o rendimento das rendas fixadas até 80% da mediana municipal. Incentivos adicionais incluem isenções de imposto sobre a propriedade (IMI) e imposto de selo, acrescido de redução de 6% IVA taxa sobre obras de construção ou reabilitação de habitação para arrendamento.
Os inquilinos com contratos anteriores a 1990 com mais de 65 anos ou com deficiência igual ou superior a 60% mantêm proteções específicas.
O debate continua
A Associação de Inquilinos de Lisboa criticou fortemente os despejos acelerados e o fim dos controlos de rendas, descrevendo as reformas como prejudiciais para os residentes vulneráveis. O grupo defende limites máximos de renda para combater o sobreaquecimento dos preços.
Os economistas Pedro Lino e Vera Gouveia Barros reconheceram que as actualizações anuais visam proteger o rendimento real dos proprietários num contexto de inflação, embora avisem que os aumentos mais amplos podem aprofundar a pressão financeira sobre os inquilinos. O governo sustenta que a remoção das barreiras regulamentares acabará por aumentar a oferta e aliviar os preços a longo prazo.
A reforma ainda requer a conclusão do processo legislativo para produzir plenos efeitos, embora certas medidas fiscais tenham sido publicadas em maio de 2026.
